Что такое сервейинг? Какие экспертизы он включает в себя?
Сегодня в области недвижимости увеличивает свою актуальность такое понятие, как сервейинг. Это объясняется тем, что эффективно и качественно управлять недвижимостью возможно только при наличии профессиональных знаний и опыта в этой сфере.
Сервейинг означает осуществление системного подхода в управлении и развитии недвижимости, что включает все виды планирования: оперативное и стратегическое, с целью функционирования недвижимости, а ещё связанные с организацией технических и экономических экспертиз объектов недвижимости мероприятия, дающие максимальный эффект в управлении недвижимостью.
Суть сервейинга: совокупность экономических, юридических, управленческих и технических экспертиз недвижимости, организация которых позволяет получить от её использования максимальный эффект. Отличительная черта сервейинга – интегрированность всех уровней по управлению недвижимостью. Во время построение модели по управлению нужно учитывать такие три этапа, как оценка формирующих стратегию факторов, формирование стратегии управления, внедрение и оценка этой стратегии.
Во время анализа изучаются все объекты недвижимости, которые имеются в наличии, оценивается их рыночное состояние, а также изучаются тенденции развития самого рынка недвижимости. На данном этапе должно быть проведено определённое количество экспертиз.
Сегодня выделяют следующие виды экспертиз, которые проводятся в зависимости от нужных исходных данных для принятия решения: экономическая, техническая, правовая, экспертиза местоположения, управленческая и эксплуатационная.
К экономической можно отнести все типы анализа, связанные с денежной оценкой факторов влияния. В неё включаются определение и анализ характеристик рынков, которые связаны с рассматриваемым объектом, плюс к этому анализ рынка с объектами-аналогами, параметры которого используются для сравнительного подхода к оценке стоимости, определению сумм затрат по всем видам производственных мероприятий, уровень налогов, критерии финансовой системы, типы рисков. Стоит отметить, что одним из основных факторов, влияющих на определение стратегии по управлению недвижимостью, является именно экономическая обоснованность.
Цель технических экспертиз – определение реального состояния и физического износа объектов недвижимости, которые выражаются набором натурально-вещественных показателей. Основные документы, которые регламентируют проведение таких экспертиз, ГОСТ, СНИП, проекты, указания и методические пособия и др. Квалифицированные специалисты могут делать выводы с помощью осмотра объекта и анализа документации.
Правовая экспертиза – установление субъектов, объектов и содержания в отношении рассматриваемого объекта законных прав. В этом процессе должны участвовать квалифицированные юристы.
Экспертиза местоположения служит для выявления всех влияющих на стоимость объекта факторов окружающей среды. В рамках этой экспертизы может быть проведена и экологическая. Основным фактором, влияющим на привлекательность недвижимости для арендаторов, является потенциал её местоположения.
Цель проведения управленческих экспертиз заключается в определении вариантов, по которым недвижимость может быть использована, и их соответствие критерию эффективности. Содержание: анализ цены в использовании.
Эксплуатационная экспертиза – анализ эффективности использования данного объекта. Каждый объект может использоваться по определённым юридически правомерным и экономически возможным вариантам.
Страницы: 1 2