Купили квартиру? Проверьте, все ли прежние жильцы выписались!
Безусловно, каждый новоиспеченный собственник жилой недвижимости предпочитает, чтобы из покупаемой им квартиры на момент заключения сделки прежние собственники уже выписались, а также физически освободили помещение. К сожалению, на самом деле все происходит несколько иначе. Зачастую бывает, что из приобретаемой квартиры не выписался кто-то из семьи бывшего собственника. Как правило, в этой ситуации многие продавцы, ссылаясь на нехватку времени, "доверяют" хлопоты по его выписки доверчивому покупателю.
Однако опытные специалисты по недвижимости не советуют соглашаться на подобные предложения продавца квартиры, поскольку это чревато все-таки довольно серьезными неприятностями и проблемами. К сожалению, не все жители нашей бескрайней отчизны юридически подкованы, поэтому многие просто не знают, что действующее законодательство содержит перечень, по которому определенные категории граждан нельзя выписать из квартиры в случае ее продажи. При этом даже обращение в судебные органы может не гарантировать положительного исхода дела для нового собственника данной квартиры.
По общему правилу, при переходе права собственности на объект жилой недвижимости члены семьи прежнего владельца больше не вправе проживать и пользоваться данным жильем. Однако в нормативно-правовой базе есть небольшая оговорка о том, что законом может быть предусмотрен иной порядок. Чтобы запустить процесс выписки из квартиры каждого члена семьи прежнего владельца, необходимо через суд получить решение на каждого из них о том, что право пользования данной жилплощадью у них прекращено, и они могут быть сняты с регистрационного учета, т. е. выписаны. Именно на этом этапе, как правило, и возникают некоторые неприятные моменты.
Вполне вероятна ситуация, когда гражданин зарегистрирован в квартире в связи с правом пожизненного пользования данной недвижимости согласно завещательному отказу. Такое положение дел возникает, когда прежний собственник получил квартиру по завещанию, при этом в нем было предусмотрена обязанность исполнения определенных имущественных обязательств непосредственно в пользу третьих лиц, т. е. отказополучателей, которые могут пользоваться квартирой и в случаи ее отчуждения. Между прочим, для заключения сделки купли-продажи не требуется их согласия, а смена собственника не изменяет их прав на пользование помещением. Выселить такого жильца можно, конечно, лишь в случае, когда он сам на это выразит свое желание, а также при наступлении окончания срока действия завещательного отказа. Стоит отметить, что принудительное выселение данного жильца возможно только через суд, если будет доказано, что он использует эту жилплощадь не по назначению.
Кстати, надо знать, что нельзя выписать из квартиры и тех граждан, которые в ходе приватизации были ущемлены в своих правах. Если кто-то был прописан в квартире, но при проведении приватизации отказался принимать в ней участие, то даже в случае продажи квартиры право пользования данной жилплощадью за ним сохраняется. Кроме того, невозможно выписать гражданина, если с ним заключен договор ренты. Единственный вариант – добровольное согласие этого гражданина.
Отметим, что согласно российскому законодательству на продавце лежит обязанность вовремя уведомить покупателя недвижимости обо всех обременениях, в том числе и о том, что в квартире имеет право кто-то проживать и после смены собственника. Причем отсутствие указания в договоре купли-продажи на обременение влечет его недействительность. Следовательно, покупатель вправе подать в суд исковое заявление с требованием к прежнему собственнику, вернуть уплаченные денежные средства, а также возместить иные расходы в связи с тем, что сделка не состоялась именно по вине продавца.
Кстати, имеется еще один весьма немаловажный момент, который, разумеется, не следует ни при каких условиях упускать из вида. Указание в договоре на то, что к определенной дате собственник и все остальные граждане, прописанные в покупаемой квартире, выпишутся, не дает никакой гарантии, что все это так и произойдет. И если собственник и выпишется, то остальные граждане в подписании договора купли-продажи участия не принимают, соответственно, их обещание вовремя выписаться, не подкреплены документально.
Чтобы покупка квартиры впоследствии не была омрачена такими вот неожиданными "сюрпризами", необходимо доверить юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры профессионалам. Высококлассные специалисты агентства недвижимости проверят и "историю" квартиры, и правоустанавливающие документы продавца на недвижимость, и документы, удостоверяющие его личность, а также к моменту заключения сделки свободна ли квартира юридически и физически.