Тяжкая доля обманутых дольщиков
В период расцвета рыночной экономики Россия обрела новую категорию «инвесторов». Это - обманутые «дольщики». Ее составляю те покупатели недвижимости, которые решили купить свои квартиры еще на стадии строительства дома.
«Обманутый дольщик» - это обычный покупатель, инвестор, по отношению которому застройщик не выполнил договорные обязательства по продаже жилой недвижимости.
В конце 90-х годов российские банки не были способны выдавать долгосрочные кредиты застройщикам из-за высокой инфляции, и, соответственно, отсутствия «долгих денег», поэтому процентные ставки были невероятно высокими. Тогда предприимчивые застройщики нашли альтернативные варианты финансирования. Так появились заманчивые предложения для желающих купить квартиры оформить инвестиционные договор и внести несколько меньшую сумму за еще не построенную квартиру на ранних этапах постройки дома. При этом покупатель недвижимости разделял все риски с застройщиком, с трепетом следя за ходом возведения его дома.
Такого рода покупки подтолкнули развитие нового вида бизнеса: можно было купить квартиру на стадии котлована, а потом продать ее значительно дороже на финальных стадиях строительства. При этом рентабельность таких вложении была весьма высока.
В 2005 году в нашей стране был принят новый закон, регулирующий процесс покупки строящейся недвижимости - Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Этот нормативный акт установил единую форму договора долевого участия и определили «правила игры». В результате дольщики стали более защищены. Например, сейчас строительная компания не имеет права привлечь средства инвесторов до оформления необходимых для строительства разрешительных .
Некоторые застройщики предпочли проигнорировать новый закон: слишком далеки были его положения от реалий нашей действительности. В частности, для получения всей необходимой документации застройщику требовалось пройти массу инстанция и заплатить весьма приличные суммы за получение согласований. Крупные копании могли позволить себе кредитоваться под залог ранее построенной недвижимости. Для небольших застройщиков привлечение денег дольщиков было единственным выходом. И появились обходные пути.
Обычно квартиры продавались посредством оформления предварительного договора купли-продажи. В договоре застройщик обязался заключить основной договор после достраивания дома. Хитрость заключалась в том, что подобный договор не подлежал обязательной регистрации в государственных органах. И одну и ту же квартиру стали перепродавать по нескольку раз за спиной несведущего покупателя.
По «вексельной схеме» дольщик оплачивал деньги за строящуюся квартиру, а застройщик вручал ему вексель, подтверждал право покупки квартиры. Но гарантии получения заветной квартиры при этом отсутствовали, так как юридически становился всего лишь кредитором по отношению к застройщику. И при возникновении проблем имел право требовать лишь вложенную в начале строительства сумму, а она после окончания стройки заметно отличалась от рыночной стоимости квартиры.
И в первом и во втором варианте застройщик обходил закон. Помимо этого, все построенные квартиры принадлежали застройщику, и в случае искусственного банкротства переходили к первому кредитору, а не к дольщикам. В итоге, многие остались и без денег, и без квартиры.
В 2009 году к закону Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости были приняты поправки. Согласно этим новшествам, единственно законной формой договора является договор долевого участия. Однако, количество недобросовестных компаний уменьшается медленно.
Сейчас эксперты рынка недвижимости и законотворцы говорят о возможности отказа от долевого строительства. Это стает реальным, если банки станут предоставлять застройщикам «длинные» кредиты. Продажа квартир на ранних этапах строительства не практикуется, кроме стран СНГ. Вместо этого принято оформлять поэтапную схему оплаты. Такая схема реальна только при стабильном рынке недвижимости, при котором стоимость квартиры неизменна на ранних стадиях строительства и после сдачи объекта.
Специалисты компании Городская Справочная по недвижимости полагают, что реформировать отношения в области строительства и продажи недвижимости необходимо. Ведь если закон не заработал почти за 7 лет, то стоит подумать о введении запрета продажи недостроенной жилой недвижимости.