Титульное страхование
Без сомнения, тем, кто постоянно отслеживает цены на рынке российской недвижимости хорошо известно, что стоимость одного квадратного метра неустанно растет. В связи с этим добросовестных приобретателей все чаще сегодня волнует вопрос, как сохранить приобретенное недвижимое имущество? Тем более что практически любой объект недвижимости является довольно дорогостоящим приобретением. Но даже, несмотря на тщательную подготовку к сделке купли-продажи, бывают ситуации, когда уже заключенные сделки признаются несоответствующими действующему законодательству. Например, каждый год почти полторы тысячи сделок купли-продажи в отношении квартир вторичного рынка признаются в суде недействительными. Происходит это по различным причинам: мошеннические действия продавца, оспаривание сделок ущемленными в своих правах родственниками бывшего собственника, ошибки при проведении сделки и т. д.
Конечно, ситуация не из приятных, когда довольно крупную сумму денег, потраченную на покупку квартиры добросовестным покупателем после признания судом сделки ничтожной, никто даже и не думает возвращать. При всем при этом надо будет купленную недвижимость вернуть обделенному бывшему собственнику.
Безусловно, для исключения подобного варианта развития ситуации надо что-то предпринимать. Взять хотя бы, например, развитые западные государства, в которых существует система страхования титула, то есть права собственности на объект недвижимости. Данный вид страхования обеспечивает защиту от возможных неприятностей, которые возникли именно на момент заключения договора купли-продажи, при этом покупателю о них не было ничего известно, а прежний собственник не уведомил его об этом. Допустим, если сделка будет признана судом недействительной по причине того, что продавец на момент заключения сделки был недееспособен из-за психического заболевания или злоупотребления алкоголем, или она совершена лицом, которому еще не исполнилось восемнадцать лет, причем свое согласие не давали ни родители, ни опекуны на эту сделку.
Рассмотрим такую ситуации, когда квартира была приобретена у собственника, который получил ее в наследство по закону после смерти дедушки. Спустя год после продажи выясняется, что у него есть дочь, проживающая в другом регионе страны, которая согласно Гражданскому кодексу РФ, вправе унаследовать данную недвижимость ранее внука. При этом внук на момент совершения сделки не знал или сознательно скрывал, что у него есть тетя, имеющая право наследовать квартиру. Обойденная в наследстве тетя обращается с исковым заявлением в суд для того, чтобы заключенная племянником сделка была признана недействительной. В большинстве случаев суд выносит решение именно в пользу заявителя и постановляет, признать сделку ничтожной. При этом продавец может исчезнуть в неизвестном направлении. И получается, что возвращать деньги добросовестному покупателю, которые он заплатил за покупку квартиры, никто и не собирается вовсе. Иногда все-таки удается вернуть уплаченные средства, однако, к большому сожалению, затраты на оформление, ремонт, переезд никто не будет компенсировать.
Титульное страхование защищает от подобных неприятных ситуаций. При наступлении страхового случая, которым считается вынесение судебного решения о признании сделки недействительной, страховая компания компенсирует все затраты на покупку. Кстати, страховщики, предлагающие услуги титульного страхования, в обязательном порядке проводят серьезную проверку "истории" квартиры, а также всех моментов из жизни собственников, которые могут оказать влияние на правовое положение квартиры.
Стоимость страховой премии зависит от прошлого приобретаемой недвижимости, ее стоимости и срока страхования. Как правило, размер страховой премии колеблется от 0,7 % до 1,6 %.
Между прочим, эксперты рынка недвижимости подчеркивают, что желательно заключать договор титульного страхования на период от полугода до трех лет, так как именно в такие сроки можно оспорить сделку купли-продажи.
Прежде чем подписывать договор титульного страхования, необходимо понимать, что стоимость недвижимости постоянно меняется, а размер страховой выплаты остается неизменным на всем протяжении действия страхования. Поэтому следует учесть такой момент, если страховой случай наступит, а в это время на рынке произойдет рост цен, то, следовательно, покрыть все убытки просто не получится. Впрочем, если цены на недвижимость вдруг упадут, то можно получить от страховки и прибыль.
Таким образом, титульное страхование на сегодняшний день, без сомнения, является современным, причем действующим инструментом защиты прав добросовестных покупателей недвижимости. Кроме того, во многих банках титульное страхование является обязательным условием при заключении ипотечного договора.